中古住宅を買う前に。「建物状況調査」で見えるもの、見えないもの
中古住宅の購入を検討するとき、外観や間取り、築年数は比較的わかりやすい情報です。
けれど、基礎にひび割れがないか、屋根から雨水が入っていないか——
そうした「見えない部分」の状態は、パッと見ただけでは判断がつきません。
そこで活用したいのが「建物状況調査（インスペクション）」です。
2018年の宅建業法改正により、不動産会社は売買の際に
「建物状況調査を実施しているかどうか」を重要事項として説明することが義務づけられました。
調査そのものは任意ですが、知っておくと購入判断の材料が大きく変わります。
今回は、建物状況調査の基本的な仕組みと、依頼するときのポイントを整理します。
建物状況調査とは何か
建物状況調査は、国土交通省が定めた基準に基づき、
既存住宅状況調査技術者（建築士の資格を持つ専門家）が行う調査です。
主な調査対象は以下のとおりです。
- 基礎のひび割れ・沈下
- 外壁のクラック・劣化
- 屋根・天井の雨漏り痕跡
- 床の傾き・たわみ
- 配管まわりの水漏れ
目視やレーザーレベルなどの機器を用いて、
構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分を中心に確認します。
費用と所要時間の目安
一戸建ての場合、基本調査（一次検査）の費用相場は5万〜7万円程度です。
床下や小屋裏に入る詳細調査（二次検査）になると7万〜13万円が目安になります。
所要時間は、一般的な一戸建てで2〜3時間ほど。
結果報告書は調査後1週間前後で届くのが一般的です。
物件価格が数百万〜数千万円であることを考えれば、
数万円の調査費用で構造的なリスクを事前に把握できるのは、
費用対効果の高い選択肢と言えます。
調査で「わかること」と「わからないこと」
建物状況調査で把握できるのは、調査時点での劣化事象の有無です。
たとえば基礎に0.5mm以上のひび割れがあるかどうか、
天井に雨漏りの跡があるかどうか——
こうした事実が報告書に記録されます。
一方、以下の点は調査の対象外となります。
- 壁の内部や地中など、目視・機器で確認できない部分の状態
- 将来的にどのくらい持つかという耐久性の予測
- シロアリ被害の有無（別途専門業者に依頼が必要）
- 設備（給湯器・エアコンなど）の寿命判定
「調査済み＝問題なし」ではなく、
「調査時点で確認できた範囲の結果」である点を理解しておくことが大切です。
依頼するタイミング
購入を検討している段階で、売買契約を結ぶ前に調査するのが基本です。
調査結果を踏まえて、購入するかどうか・価格交渉をするかどうかを判断できます。
売主側が事前に調査を実施している物件もあります。
その場合は報告書の内容を確認し、調査時期が1年以内かどうかをチェックしてください。
（宅建業法上、重要事項説明で告知義務があるのは調査後1年以内の結果です。）
既存住宅売買瑕疵保険との関係
建物状況調査の結果、一定の基準を満たしていれば、
「既存住宅売買瑕疵保険」に加入できる場合があります。
この保険に加入すると、引き渡し後に構造や雨漏りの不具合が見つかった際、
補修費用が保険金で賄われます。
また、住宅ローン控除の築年数要件を満たさない物件でも、
瑕疵保険付保証明書があれば控除の対象になる場合があります。
調査と保険はセットではありませんが、
調査を受けることで保険加入の道が開ける点は知っておいて損はありません。
まとめ
中古住宅は、新築にはない価格面の魅力があります。
けれど「見えない部分」に不安が残るのも事実です。
建物状況調査は、その不安を「情報」に変えるための手段です。
すべてのリスクを排除するものではありませんが、
何がわかって何がわからないかを把握したうえで購入を判断できる——
その差は小さくありません。
中古住宅の購入をお考えの方は、ぜひ検討材料のひとつにしてみてください。
株式会社さくら屋（足利市通4丁目）
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