家を買うと一度だけかかる不動産取得税。仕組みと軽減措置を、購入前に整理する
家を買うと、購入価格とは別に一度だけかかる税金があります。それが不動産取得税です。仕組みと軽減措置を、購入前に整理します。
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不動産取得税とは、どんな税金か
土地や建物を取得したときに、その不動産がある都道府県へ納める地方税です。
不動産取得税は、土地や建物を取得したときに一度だけかかる都道府県税です。
売買による購入だけでなく、新築・増築、贈与・交換による取得も課税の対象になります。
一方、相続による取得は原則として課税されません。
ただし贈与は課税されるなど、取得の理由で扱いが変わります。似た名前の固定資産税が毎年かかるのに対し、不動産取得税は最初の一度だけ、という違いも押さえておきたい点です。
税額は「評価額 × 税率」で決まる
基準になるのは購入価格ではなく、固定資産税評価額です。
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不動産取得税の額は、課税標準額 × 税率という式で決まります。
ここでいう課税標準額は、実際に支払った購入価格ではなく、自治体が定める固定資産税評価額が使われます。
固定資産税評価額は、市場での取引価格よりも低めに設定される傾向があります。
目安として、建物は建築費のおおむね5割から6割、土地は公示価格のおおむね7割ほどとされています。
税率は本来4パーセントですが、住宅と土地については特例で引き下げられています。
- 住宅・土地の税率：2027年（令和9年）3月31日までの取得は3パーセント
- 店舗・事務所など非住宅の建物：4パーセントのまま
- 宅地の課税標準：住宅用地は評価額を2分の1に軽減
たとえば評価額が土地1000万円・建物1000万円の住宅なら、宅地特例で土地は500万円とし、それぞれ3パーセントで合計45万円。これが特例税率だけを適用した基本の税額で、ここへさらに住まい向けの軽減措置が加わります。
税額の基準は「買った値段」ではなく「固定資産税評価額」です。購入価格から直接は計算できないため、正確な額は評価額が分かってからになります。
中古住宅とその土地の軽減措置
要件を満たせば税額が大きく下がり、0円になることもあります。
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中古住宅も課税の対象ですが、自己の居住用に取得するなど一定の要件を満たすと、建物の課税標準額から控除が受けられます。
控除額は新築された時期によって段階的に定められ、1997年（平成9年）4月以降に新築された住宅なら1200万円が一例です。
中古住宅の軽減を受けるための主な要件は、次のとおりです。
細かな条件は自治体ごとに定められているため、取得先の都道府県税事務所で確認しておくと安心です。
- 個人が自己の居住用として取得すること
- 床面積が50平米以上240平米以下であること
- 新耐震基準に適合していること（1982年1月以降の新築、または耐震診断による適合の証明など）
住宅用の土地にも減額の仕組みがあります。
土地の税額から、4万5000円と床面積などから求める計算額のうち高い方が差し引かれ、多くの宅地では計算額が大きくなるため、土地分が0円になることも少なくありません。建物の控除と合わされば、最終的な負担がかなり抑えられる例もあります。
納税通知書が届く時期と申告の流れ
通知は取得から少し経ってから届きます。予算に組み込んでおくと安心です。
納税通知書は、登記をしてからおおむね数か月から1年ほど後に都道府県税事務所から届きます。
取得直後ではなく時間をおいて届くので、家を買うときの諸費用の一つとして予算に見込んでおくと落ち着いて対応できます。
軽減措置を受けるには申告が必要になる場合があります。
申告期限は取得から10日から60日以内など自治体で異なり、売買契約書の写しや登記事項証明書、間取り図などを求められるのが一般的です。
不動産取得税は取得時に一度だけかかる税金で、基準は固定資産税評価額です。住宅と土地は当面3パーセント、中古住宅の控除や宅地の減額を使えば負担は下がり、0円になる例もあります。通知は少し遅れて届くので、予算に見込み、要件は取得先の都道府県税事務所で確認しておきましょう。
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