中古住宅を買ってリフォーム。その前に知っておきたい費用と段取りの話

中古住宅を買って、自分好みにリフォームする。
この選択肢が、ここ数年で大きく注目されるようになりました。

新築よりも購入費用を抑えられる分、キッチンや浴室に予算を回せる。
立地条件のよい物件が見つかりやすいのも、中古ならではのメリットです。

ただし「買ってから直す」には、物件価格とは別の費用がかかります。
リフォームの範囲によっては数百万円単位の出費になることも珍しくありません。
だからこそ、事前に費用感と段取りを把握しておくことが大切です。

部位ごとのリフォーム費用を知る

リフォーム費用は「どこを」「どの程度」直すかで大きく変わります。
まずは主な部位ごとの費用相場を押さえておきましょう。

水回り(キッチン・浴室・トイレ・洗面台)

住まいの中で最もリフォーム需要が高いのが水回りです。
設備の入れ替えだけなら比較的手頃ですが、配管ごと更新するとなると費用は上がります。

• キッチン交換：50万円から150万円程度。対面キッチンへの変更は配管工事を伴うため高めになる
• 浴室交換：60万円から120万円程度。ユニットバスへの入れ替えが主流
• トイレ交換：15万円から40万円程度。温水洗浄便座の追加なら10万円前後
• 洗面台交換：10万円から30万円程度

水回り4か所をまとめて交換する「水回りパック」を提供しているリフォーム会社もあります。
個別に依頼するよりセットのほうが割安になるケースが多いので、見積もり時に確認してみてください。

内装(床・壁・天井)

壁紙の張替えやフローリングの貼替えは、住まいの印象を大きく変えます。
費用は面積と素材のグレードで決まります。

• 壁紙の張替え：6畳間で4万円から8万円程度
• フローリングの貼替え：6畳間で10万円から20万円程度
• 畳からフローリングへの変更：6畳間で15万円から25万円程度

外壁・屋根

築20年を超える物件では、外壁の塗り替えや屋根の補修が必要になることがあります。
見た目だけでなく、雨漏りや断熱性にも直結する重要な部分です。

• 外壁塗装：60万円から120万円程度（30坪の戸建ての場合）
• 屋根の葺き替え：80万円から200万円程度

フルリフォーム(スケルトンリフォーム)

構造の骨組みだけを残して全面的に改修するフルリフォームは、新築同様の住み心地を実現できます。
費用は戸建てで500万円から1,500万円程度が目安ですが、耐震補強や断熱工事を含めると2,000万円を超えることもあります。

住宅ローンにリフォーム費用を組み込めるか

中古住宅の購入とリフォームを同時に行う場合、ローンの組み方が重要なポイントになります。
大きく分けて3つの選択肢があります。

1. 住宅ローンにリフォーム費用を含める

最近は、物件購入費用とリフォーム費用を一本の住宅ローンにまとめて借りられる金融機関が増えています。
金利が低い住宅ローンの適用を受けられるため、総支払額を抑えやすいのがメリットです。

ただし、リフォームの見積もりを購入前に確定させる必要があるため、
物件探しとリフォーム会社選びを並行して進めることが求められます。

2. リフォームローンを別途組む

住宅ローンとは別に、リフォーム専用のローンを利用する方法です。
無担保型なら手続きが簡単ですが、金利は住宅ローンより高め（2%から5%程度）。
借入上限も500万円から1,000万円程度に設定されていることが多いです。

3. 住宅ローン減税を活用する

中古住宅の購入とリフォームが一定の条件を満たせば、住宅ローン減税の対象になります。
ローン残高の0.7%が最大13年間にわたって所得税から控除される制度で、
長期的に見るとかなりの負担軽減になります。

条件としては、返済期間10年以上のローンを利用すること、
床面積が50平方メートル以上であることなどが挙げられます。

知っておきたい補助金制度

リフォームには国や自治体の補助金制度が利用できる場合があります。
主なものをいくつか紹介します。

• 子育てグリーン住宅支援事業：省エネ改修を含むリフォームに対して補助金が出る。上限は条件によって異なるが、最大60万円程度
• 長期優良住宅化リフォーム推進事業：耐震性・省エネ性の向上を目的としたリフォームが対象。上限100万円から200万円
• 既存住宅における断熱リフォーム支援事業：窓や壁の断熱改修に対して、最大120万円の補助
• 自治体独自の補助金：栃木県や足利市でも、耐震改修や省エネリフォームに対する独自の補助制度がある場合がある。最新情報は自治体の窓口で確認を

補助金は先着順で締め切られるものが多く、年度途中で受付終了になることも珍しくありません。
リフォームを検討し始めた段階で、早めに情報を集めておくことをおすすめします。

リフォームで後悔しないための3つのポイント

最後に、中古住宅のリフォームで失敗しがちなポイントを3つ挙げておきます。

1. 物件選びの段階でリフォームの余地を確認する

構造上、間取り変更ができない物件もあります。
特に木造在来工法と2×4工法では、壁を取り払える範囲が異なります。
購入前に「どこまで変えられるか」をリフォーム会社に確認しておくと安心です。

2. 見えない部分の劣化を見落とさない

壁の内側の断熱材、床下の配管、屋根裏の雨漏り痕跡。
こうした「見えない部分」は、住み始めてから問題が表面化することがあります。
ホームインスペクション（住宅診断）を購入前に実施しておくと、想定外の出費を防げます。

3. 優先順位をつけて段階的に進める

すべてを一度にリフォームしようとすると、予算が膨らみます。
「すぐ必要な箇所」と「住みながら後からでも直せる箇所」を分けて考えましょう。

たとえば水回りや雨漏りの補修は入居前に済ませたいところですが、
壁紙の張替えやカーテンレールの取り付けは、住みながらでも対応できます。

まとめ

中古住宅をリフォームして住む。
それは「安く買って我慢する」ということではなく、「自分に合った住まいを、賢く手に入れる」ということです。

大切なのは、物件価格とリフォーム費用をトータルで考えること。
そして、ローンの組み方や補助金制度を知ったうえで計画を立てること。

さくら屋では、足利市周辺の中古住宅情報のご案内はもちろん、
リフォーム計画を含めた資金面のご相談にも対応しています。
「まだ何も決まっていないけれど、一度話を聞いてみたい」という段階でも大丈夫です。

記事：さくら屋スタッフ

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